La tokenizzazione degli asset reali sta facendo il suo ingresso nel settore alberghiero. Dopo aver trovato applicazioni nel mondo finanziario per azioni, obbligazioni e fondi di investimento, la tecnologia blockchain viene ora utilizzata anche per rappresentare digitalmente diritti economici legati a immobili e progetti di sviluppo.

Uno degli esempi più recenti arriva dal settore dell’ospitalità statunitense e coinvolge Reental, società di origine spagnola specializzata nella tokenizzazione immobiliare. Il progetto riguarda il DoubleTree by Hilton San Antonio Airport, in Texas, e prevede un investimento tokenizzato da 2 milioni di dollari.

Che cos’è la tokenizzazione immobiliare

La tokenizzazione consiste nel rappresentare digitalmente un bene, una quota o un diritto economico attraverso token registrati su una blockchain. Nel settore immobiliare questo non significa necessariamente trasformare la proprietà fisica di un edificio in un asset digitale. Possono essere tokenizzati, a seconda della struttura giuridica dell’operazione, una partecipazione all’investimento, diritti sui ricavi oppure altri diritti economici collegati all’immobile.

Il vantaggio potenziale è il frazionamento: un progetto immobiliare dal valore di milioni di euro o di dollari può essere suddiviso in un numero elevato di unità digitali, permettendo di raccogliere capitale da più investitori. Tokenizzazione e criptovalute, tuttavia, non sono la stessa cosa. Un token può rappresentare un diritto economico legato a un immobile senza essere una criptovaluta come Bitcoin.

Reental e il progetto DoubleTree di San Antonio

Il progetto, denominato “San Antonio 1” (SAT-1), riguarda il DoubleTree by Hilton San Antonio Airport, situato al 611 NW Loop 410, San Antonio, Texas. La pagina ufficiale di Hilton conferma la localizzazione della struttura, a circa 3,2 chilometri dall’aeroporto internazionale di San Antonio. Secondo Reental, il progetto riguarda un hotel da 387 camere e prevede un investimento di 2 milioni di dollari, con un orizzonte di circa quattro anni.

Il progetto è associato a LXMI Capital, società immobiliare statunitense, e prevede il riposizionamento e la valorizzazione della struttura. C’è però una differenza nei dati relativi al numero di camere: Reental indica 387 camere, mentre la documentazione attualmente disponibile sul sito Hilton riporta un numero differente. Per questo motivo, il dato sulle 387 camere è opportuno attribuirlo direttamente a Reental.

Un rendimento stimato del 20% all’anno

Secondo i dati pubblicati da Reental, l’operazione prevede un rendimento stimato del 20% annuo e una durata di quattro anni. La società indica quindi un rendimento complessivo stimato dell’80% nell’intero periodo. Si tratta, però, di stime e non di un rendimento garantito. Il risultato effettivo dipenderà dall’andamento del progetto immobiliare e dalle condizioni dell’investimento.

Questo elemento è particolarmente importante quando si parla di tokenizzazione: la tecnologia blockchain può modificare il modo in cui un investimento viene strutturato e rappresentato digitalmente, ma non elimina i rischi legati all’asset sottostante.

Il ruolo di LXMI Capital

Nel progetto di San Antonio entra anche LXMI Capital, società statunitense attiva negli investimenti immobiliari e nella gestione di asset, con particolare presenza nel mercato del Texas. Il ruolo di LXMI Capital è legato allo sviluppo e al riposizionamento dell’asset alberghiero. Reental, invece, interviene attraverso il proprio modello di investimento immobiliare tokenizzato.

Questa distinzione è importante: il fatto che l’immobile operi con il marchio DoubleTree by Hilton non significa che Hilton sia necessariamente il soggetto che ha strutturato o realizzato la tokenizzazione. Il progetto è infatti presentato da Reental come un’operazione immobiliare tokenizzata avente come sottostante l’hotel che opera con il marchio DoubleTree by Hilton.

Dalle strutture Hilton alle Maldive

Il progetto di San Antonio non è l’unico caso in cui la tokenizzazione viene applicata al settore alberghiero. Un’altra iniziativa riguarda il Trump International Hotel & Resort alle Maldive. In questo caso, World Liberty Financial ha annunciato un progetto per tokenizzare interessi economici collegati ai proventi dei prestiti relativi allo sviluppo del resort.

L’iniziativa coinvolge Securitize, piattaforma specializzata nella tokenizzazione di asset reali, e DarGlobal, sviluppatore immobiliare internazionale. La struttura dell’operazione evidenzia un’altra possibile applicazione della tecnologia: non viene necessariamente tokenizzata la proprietà dell’hotel, ma possono essere rappresentati digitalmente specifici diritti economici collegati al finanziamento del progetto.

Punta Cana e il progetto Grand Aston Coral Golf Resort

Un ulteriore esempio arriva dalla Repubblica Dominicana. In occasione di Fitur 2026 era stato annunciato un progetto di hotel tokenizzato a Punta Cana, nel complesso Coral Golf Resort. Il progetto, sviluppato da Cayacoa Group, riguarda il Grand Aston Coral Golf Resort & Spa by Caicu, una struttura che secondo il sito dello sviluppatore comprende 400 camere.

La gestione alberghiera è affidata ad Archipelago International, gruppo alberghiero internazionale con sede in Indonesia. La pagina ufficiale del progetto di Cayacoa Group presenta il resort e il coinvolgimento di Archipelago International.

Perché tokenizzare un hotel

Il crescente interesse per la tokenizzazione immobiliare nasce dalla possibilità di combinare il mercato tradizionale del real estate con la tecnologia blockchain. Un progetto alberghiero può richiedere investimenti molto elevati. La tokenizzazione permette potenzialmente di suddividere economicamente il progetto in numerose unità digitali, creando una struttura più frazionata.

Tra le possibili applicazioni ci sono:

• raccolta di capitale per acquisizioni e ristrutturazioni;
• frazionamento dell’investimento;
• rappresentazione digitale di diritti economici;
• gestione delle partecipazioni attraverso infrastrutture blockchain;
• possibilità di trasferimento dei token, quando consentita dalla struttura dell’operazione e dalla normativa applicabile.

La tokenizzazione, tuttavia, non rende automaticamente liquido un investimento immobiliare e non elimina i rischi finanziari. La possibilità di vendere o trasferire un token dipende dall’esistenza di un mercato, dalle regole applicabili e dalle caratteristiche specifiche dello strumento.

Il real estate entra nell’era degli RWA

I progetti alberghieri fanno parte di un fenomeno più ampio conosciuto come Real World Assets (RWA), ovvero la rappresentazione sulla blockchain di beni e diritti appartenenti all’economia reale. Gli immobili rappresentano uno dei settori più interessanti per questo modello proprio per il loro valore elevato e per la possibilità di frazionare economicamente investimenti che tradizionalmente richiedono capitali importanti.

Da San Antonio a Punta Cana, passando per le Maldive, il settore alberghiero sta quindi diventando un laboratorio per questa nuova applicazione della blockchain.

La fase è ancora sperimentale e rimangono centrali questioni come la regolamentazione, la tutela degli investitori, la struttura giuridica dei token e la trasparenza dei progetti. Ma la direzione è significativa: la blockchain non viene più utilizzata soltanto per le criptovalute, ma anche come infrastruttura per rappresentare digitalmente asset e diritti economici legati all’economia reale.

Le società coinvolte: Reental — piattaforma specializzata nella tokenizzazione e negli investimenti immobiliari. LXMI Capital — società statunitense attiva negli investimenti e nello sviluppo immobiliare. Hilton — gruppo alberghiero internazionale proprietario del marchio DoubleTree by Hilton. DoubleTree by Hilton San Antonio Airport — struttura alberghiera oggetto del progetto San Antonio. Securitize — piattaforma specializzata nella tokenizzazione di asset reali. DarGlobal — sviluppatore immobiliare internazionale. World Liberty Financial — piattaforma attiva nel settore della finanza basata su blockchain. Archipelago International — gruppo internazionale di gestione alberghiera. Cayacoa Group — sviluppatore del progetto Caicu at Coral Golf Resort a Punta Cana.